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2006年11月，原建設(shè)部授予深圳市全國首個“國家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點城市”，2007年11月，建設(shè)部授予萬科集團(tuán)“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”。深圳萬科響應(yīng)政府號召，在萬科集團(tuán)的引導(dǎo)和支持下，積極開展住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實踐。從2004年至今，深圳萬科在建筑產(chǎn)業(yè)化的探索道路上，走過了“學(xué)習(xí)、突破、推廣、進(jìn)步”的歷程。

2004年，萬科建筑研究中心與深圳萬科一起在萬科第五園建造“1號工業(yè)化實驗樓”，2006年，又在東莞松山湖基地建造“4號工業(yè)化實驗樓”，采用全預(yù)制的混凝土框架結(jié)構(gòu)體系、預(yù)制外墻掛板、預(yù)制疊合板、預(yù)制樓梯、SI分離體系等。同時，為保證萬科第五園五期公寓樓、四期青群工業(yè)化項目的落地，2007-2008年，深圳萬科在第五園五期、第五園四期分別建造了兩棟工業(yè)化實驗樓。

▲ 萬科1號實驗樓

▲ 萬科4號青群實驗樓

此階段，萬科與日本前田建設(shè)合作，引進(jìn)日本PC工法和技術(shù)，甚至從日本進(jìn)口部分材料和設(shè)備，準(zhǔn)備在國內(nèi)復(fù)制日本的住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)和生產(chǎn)方式，但經(jīng)過幾棟試驗樓的實踐探索，發(fā)現(xiàn)難度很大，預(yù)制柱和預(yù)制梁缺乏規(guī)范支撐、施工技術(shù)，包括套筒灌漿、梁中間鋼筋連接等，內(nèi)墻板資源匱乏，SI分離和裝修也缺少材料和合作資源。

將日本技術(shù)與結(jié)合國內(nèi)實際情況相結(jié)合，2008年開工的萬科第五園五期12號樓（第五寓）是深圳市第一個住宅產(chǎn)業(yè)化項目，采用框架結(jié)構(gòu)、“內(nèi)澆******”體系，預(yù)制構(gòu)件包括預(yù)制疊合梁（部分）、預(yù)制疊合樓板、預(yù)制樓梯、預(yù)制******墻板，結(jié)構(gòu)柱采用小鋼模板現(xiàn)澆，再******預(yù)制墻板，吊裝疊合梁、疊合樓板，澆筑混凝土，機(jī)電和裝修與傳統(tǒng)項目一致。其中預(yù)制構(gòu)件由東莞中威構(gòu)件廠（華潤旗下）供貨，工程驗收時，將預(yù)制構(gòu)件安裝作為主體結(jié)構(gòu)的分項工程。項目建筑面積1.4萬平米，外墻無砌體抹灰，全裝修交付。通過幾棟試驗樓和第五寓的實踐，初步形成了深圳萬科 “內(nèi)澆******”工業(yè)化體系，積累了建筑工業(yè)化的寶貴經(jīng)驗，培養(yǎng)了華陽國際、中建三局、鵬城建筑等第一批國內(nèi)工業(yè)化設(shè)計、施工資源，同時也遇到成本高、技術(shù)瓶頸的難題。

▲ 深圳萬科第五寓

同期開展的第五園四期青群試驗樓，同樣采用框架結(jié)構(gòu)、“內(nèi)澆******”體系，但每跨的******墻板均嵌在結(jié)構(gòu)柱之間，并有2塊外墻板貫穿聯(lián)系梁，這樣造成現(xiàn)澆柱的精度無法滿足預(yù)制外墻板安裝的需要，且外墻接縫觀感差、滲漏風(fēng)險較大。2008年底，受房地產(chǎn)市場、技術(shù)因素雙重影響，最終第五園四期放棄工業(yè)化。

雖然萬科集團(tuán)在2008年明確提出2014年主流項目將全部采用工業(yè)化方式，但實際情況卻不容樂觀，率先進(jìn)行工業(yè)化試點的上海、北京、深圳公司并沒有找到工業(yè)化可以真正落地和推廣的方式，2009-2010年，深圳萬科僅千林山居、金域緹香項目采用了預(yù)制樓梯，尋求一條“經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行”的建筑工業(yè)化道路是當(dāng)務(wù)之急。

（一）龍悅居三期

2010年，由深圳萬科代建總承包的21萬平米的龍悅居三期保障房項目開工，工業(yè)化技術(shù)體系在第五寓基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)，采用“先吊裝預(yù)制外墻、后現(xiàn)澆主體結(jié)構(gòu)”的方式，主體結(jié)構(gòu)仍然是框架結(jié)構(gòu)，采用預(yù)制******墻板、預(yù)制疊合樓板（走廊）、預(yù)制樓梯、爬架，結(jié)構(gòu)柱和山墻采用大鋼模施工，外墻無砌體抹灰，全裝修交付。龍悅居三期在深圳建筑產(chǎn)業(yè)化歷史上具有劃時代意義，開創(chuàng)了代建總承包的建設(shè)模式，萬科與華陽國際、中建三局、鵬城建筑一起（前田建設(shè)擔(dān)任工業(yè)化咨詢服務(wù)），培養(yǎng)本地的預(yù)制構(gòu)件廠、大鋼模、爬架等資源，結(jié)合國外建筑工業(yè)化經(jīng)驗和技術(shù)，結(jié)合國內(nèi)規(guī)范、資源的實際情況進(jìn)行融會貫通，第一次大規(guī)模成功落地，并且在質(zhì)量、效率、成本上取得了明顯的效果。

▲ 深圳龍悅居三期

（二）鋁模板

2011年，深圳萬科創(chuàng)新引進(jìn)了具有重要意義的革新技術(shù)——鋁合金模板。一個偶然機(jī)會，深圳萬科在珠海中信紅樹灣項目考察時發(fā)現(xiàn)了鋁模板，后進(jìn)一步考察了幾個香港、澳門項目和珠三角的鋁模板廠家，初步判斷鋁模板技術(shù)和成本可行、資源有保障、可以提高質(zhì)量和效率，值得研究、應(yīng)用和推廣。

2011年4月，深圳萬科迅速決定在千林山居二期33、34#棟進(jìn)行鋁模板應(yīng)用試點，鋁模板供貨與安裝由深圳同立德公司負(fù)責(zé)，實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)施工5天/層，實測實量合格率98%。千林山居的試點，讓深圳萬科總結(jié)出寶貴的實際應(yīng)用經(jīng)驗，用事實證明鋁模板施工可行，并確定了采用全混凝土外墻、外墻取消砌筑抹灰的改進(jìn)方向。

2011年9月，萬科第五園七期（璞悅山）2、3#棟鋁模板應(yīng)用啟動，從施工圖設(shè)計階段就提前考慮應(yīng)用方案，采用鋁模板+全混凝土外墻、自升式爬架，實現(xiàn)外墻取消砌筑抹灰、混凝土內(nèi)墻免抹灰。同時，萬科與筑博、廣元、同立德、華加日等合作方一起攻克了全混凝土外墻設(shè)計、混凝土外墻預(yù)埋鋼附框、欄桿預(yù)留洞安裝、內(nèi)墻薄抹灰等關(guān)鍵技術(shù)。璞悅山鋁模板+全混凝土外墻的應(yīng)用，工程質(zhì)量和效率提升明顯，顛覆了木模+砌磚抹灰+腳手架的傳統(tǒng)建筑施工方式，突破了“工業(yè)化就是預(yù)制”的概念瓶頸，找到一種符合行業(yè)發(fā)展趨勢、資源和技術(shù)都容易實現(xiàn)、可大規(guī)模推廣的工業(yè)化方式。璞悅山鋁模板的應(yīng)用得到萬科集團(tuán)的高度認(rèn)可，并在全集團(tuán)推廣應(yīng)用，同時也促進(jìn)了鋁模板行業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展。

▲ 深圳萬科璞悅山鋁模板施工

（三）預(yù)制內(nèi)隔墻條板

龍悅居三期、璞悅山成功應(yīng)用了全混凝土外墻，但內(nèi)墻仍然有砌筑抹灰，抹灰空鼓開裂的質(zhì)量通病仍然難以徹底解決。為此，從2011年開始，深圳萬科開始研究新的內(nèi)墻體系。

2011年5月開始，深圳萬科與廣州大學(xué)、中山建華一起開始進(jìn)行蒸壓陶粒混凝土墻板材料和工藝的研究和試驗，并編制了廣東省《蒸壓陶粒混凝土墻板應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》。同時，通過香港項目的考察，發(fā)現(xiàn)內(nèi)墻條板開裂問題較普遍。2011年12月，中山建華在龍悅居三期1棟20層進(jìn)行內(nèi)隔墻板的樣板安裝，以實際檢驗材料和工藝的可行性。2012年10月，樣板層陸續(xù)發(fā)現(xiàn)墻板開裂，裂縫數(shù)戶均1條，總結(jié)出開裂主要發(fā)生在分戶墻、門窗洞口、墻板與混凝土墻接縫。結(jié)合中山建華在東海國際公寓的應(yīng)用經(jīng)驗，初步總結(jié)出解決墻板開裂的措施，包括工廠生產(chǎn)轉(zhuǎn)角異型板、長墻設(shè)置構(gòu)造柱、混凝土墻預(yù)留接縫槽、取消門頭板、墻板接縫采用干粉砂漿等。

2012年，準(zhǔn)備采用內(nèi)隔墻板的翡麗郡三期工業(yè)化項目，從設(shè)計、采購階段，將這些防開裂措施落實到圖紙、材料、施工方案中，2013年6月，翡麗郡三期預(yù)制內(nèi)隔墻開始安裝，為進(jìn)一步防治裂縫，內(nèi)墻膩子施工時滿刮玻纖網(wǎng)格布，最終裝修交付時，僅個別出現(xiàn)墻板開裂。

2013年初，萬科集團(tuán)發(fā)布“三年質(zhì)量夢”，并提出了2015年實現(xiàn)主流項目100%工業(yè)化的目標(biāo)，同時萬科集團(tuán)重新詮釋了對工業(yè)化的理解和定義——“兩提兩減”、“可復(fù)制、可推廣”、“取消濕作業(yè)”。鋁模板和預(yù)制內(nèi)隔墻板、結(jié)合部分預(yù)制逐步成為萬科工業(yè)化的方向。由于市場上內(nèi)隔墻板資源很少，為保障供貨，集團(tuán)與中山建華簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

2013年9月，中山建華開始出現(xiàn)供貨不及時、板材裂縫問題，內(nèi)隔墻板遇到資源瓶頸。為解決內(nèi)墻板資源問題，深圳萬科一方面發(fā)掘和培養(yǎng)新的立模澆筑墻板廠家、擠壓成型內(nèi)墻板廠家，另一方面開始研究輕鋼龍骨石膏板隔墻。

2014年以后，深圳萬科全面推廣采用預(yù)制內(nèi)隔墻板，同時深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求也將內(nèi)墻板計入預(yù)制率，這些舉措推動了深圳及周邊預(yù)制內(nèi)墻板企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。

▲ 深圳萬科預(yù)制內(nèi)隔墻板

（四）輕鋼龍骨石膏板隔墻

2013年4月，深圳萬科開始在公園里二期做輕鋼龍骨石膏板隔墻的樣板，在酒店辦公輕鋼龍骨隔墻的基礎(chǔ)上，重點研究解決隔音、掛重、防開裂等問題，以應(yīng)用于住宅隔墻。公園里二期的樣板研究表明輕鋼龍骨石膏板隔墻技術(shù)可行、成本可以接受。2013年7月，公司決定翡麗郡三期、雙月灣二期廳房干區(qū)隔墻批量采用輕鋼龍骨石膏板隔墻，并開始做施工樣板、銷售展示樣板，翡麗郡三期戶內(nèi)120mm厚輕鋼龍骨石膏板隔墻的隔音量實測大于40dB。最終，這兩個項目均施工完成、順利交付，投入使用至今已4年，未出現(xiàn)隔音、開裂等問題。

▲ 深圳萬輕鋼龍骨石膏板隔墻

在龍悅居三期、璞悅山成功實踐的基礎(chǔ)上，深圳萬科終于初步找到了“經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行”的建筑工業(yè)化方式——預(yù)制構(gòu)件、鋁模板+全混凝土外墻，并且將項目設(shè)計、采購、成本、施工等環(huán)節(jié)打通，改變傳統(tǒng)項目的管理模式。2012年開始設(shè)計的翡麗郡三四期、公園里二期項目，首次將成熟建筑工業(yè)化體系在住宅項目大規(guī)模應(yīng)用。同時，通過前期技術(shù)研究和積累，翡麗郡三期采用全混凝土外墻，內(nèi)墻采用預(yù)制內(nèi)隔墻條板、輕鋼龍骨石膏板隔墻，實現(xiàn)了內(nèi)外墻免砌筑、免抹灰。并且翡麗郡三期以“3MM”質(zhì)量宣言贏得了客戶的信任和稱贊。2013年12月王石主席實地參觀翡麗郡三期項目后，給予了很高的贊揚(yáng)和評價—“深圳萬科、精細(xì)致遠(yuǎn)、品質(zhì)未來”。

▲ 公園里二期

▲ 翡麗郡三期

從2013年下半年開始，深圳萬科新開工的主流項目均采用工業(yè)化方式建造，全面采用成熟的工業(yè)化技術(shù)（鋁模板+全混凝土外墻、預(yù)制外墻、預(yù)制內(nèi)隔墻條板、輕鋼龍骨石膏板隔墻、自升式爬架）。同時，公寓項目引入了整體衛(wèi)浴。2014年，萬科紅四期7#樓保障房首次應(yīng)用整體衛(wèi)浴，緊接著雙月灣二期在全混凝土外墻和預(yù)制內(nèi)隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻的基礎(chǔ)上，全部采用整體衛(wèi)浴，裝修穿插施工，雙月灣二期在2014年9月被評為萬科集團(tuán)工業(yè)化標(biāo)桿項目，接受全集團(tuán)工程系統(tǒng)觀摩學(xué)習(xí)。

運用建筑工業(yè)化技術(shù)實現(xiàn)了工廠化生產(chǎn)、裝配化施工，而設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化才是住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)和前提。為此，深圳萬科在2014年實現(xiàn)了主流項目的產(chǎn)品定型，7個項目、8000多套房子，僅有4個標(biāo)準(zhǔn)樓型、4個標(biāo)準(zhǔn)戶型、1個標(biāo)準(zhǔn)電梯廳，同時外裝飾、裝修和部品也實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化和模數(shù)化設(shè)計。從2010年開始，深圳萬科主流項目100%裝修交付，多年的實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)，深圳萬科的裝修技術(shù)和管理能力已經(jīng)成熟，在產(chǎn)品定型項目中也開花結(jié)果。

在工業(yè)化建造方式的基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)品定型，對深圳萬科具有劃時代意義，開創(chuàng)了從產(chǎn)品研發(fā)到施工建造的全新模式，設(shè)計（全專業(yè)）、采購、成本、工程（全專業(yè)）、客服在同一個平臺上工作，消除了專業(yè)壁壘，并且實現(xiàn)了建筑裝修一體化、設(shè)計施工一體化。這種工作模式，深圳萬科也逐漸應(yīng)用到公寓、高端住宅產(chǎn)品、綜合體項目，實現(xiàn)了團(tuán)隊能力的整體提升，也將住宅產(chǎn)業(yè)化模式推向了全新的高度。

▲ 深圳萬科產(chǎn)品定型項目

多年的建筑產(chǎn)業(yè)化實踐，深圳萬科也總結(jié)認(rèn)識到：做好產(chǎn)業(yè)化，不僅需要新技術(shù)、新工藝，強(qiáng)有力的管理和保障措施也必不可少。從2008年實施的項目評估和實測實量、2013年實施的交付評估從安全和質(zhì)量上對項目提出了很高的要求和目標(biāo)，一方面促進(jìn)了工業(yè)化技術(shù)的推廣應(yīng)用，另一方面也為確保工業(yè)化的質(zhì)量目標(biāo)能實現(xiàn)。

建筑工業(yè)化施工離不開精細(xì)化施工管理，從2014年開始，深圳萬科主流項目融合工業(yè)化五大技術(shù)，實行全流水穿插施工。以一棟33層結(jié)構(gòu)高層為例，穿插施工將每層作業(yè)工序與作業(yè)時間固定，逐層連續(xù)性重復(fù)施工，有效避免交叉施工，體結(jié)構(gòu)、外墻門窗和裝飾、室內(nèi)裝修從上到下實現(xiàn)單工種流水作業(yè)，大大提高施工效率，與傳統(tǒng)施工方式相比，整體工期時間縮短約6個月。同時，全流水穿插施工對萬科和合作方的管理能力、人員素質(zhì)和能力提出了更高的要求，必將會促進(jìn)建筑行業(yè)的變革。

深圳萬科經(jīng)過多年期的實踐和積累，形成了成熟技術(shù)與管理相融合的住宅產(chǎn)業(yè)化模式，概括為深圳萬科“新五四運動”。

▲ 深圳萬科建筑工業(yè)化歷程

在產(chǎn)品定型1.0和新“五四運動”的基礎(chǔ)上，2015年開始，深圳萬科又研發(fā)了清水混凝土預(yù)制外墻、機(jī)電工業(yè)化、高精混凝土地坪、高精砌體薄抹灰等技術(shù)，建立了公共建筑工業(yè)化體系、產(chǎn)品定型2.0體系，推動建筑產(chǎn)業(yè)化不斷進(jìn)步。

（一）云城一期清水混凝土預(yù)制外墻

2014年之前，深圳萬科所有建筑工業(yè)化都僅應(yīng)用在住宅類產(chǎn)品，隨著辦公、商業(yè)項目的逐漸增多，公共建筑怎樣應(yīng)用建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，成為深圳萬科必須解決的課題。

2014年底開始設(shè)計、2015年開工的云城項目，建筑總面積約130萬平米，其中約一半為產(chǎn)業(yè)辦公用房，萬科與華陽國際一起，將建筑工業(yè)化技術(shù)第一次應(yīng)用到公共建筑。項目外墻全部為清水混凝土預(yù)制墻板，豎向結(jié)構(gòu)和樓板采用鋁模板現(xiàn)澆方式，內(nèi)墻采用預(yù)制內(nèi)隔墻板，內(nèi)外墻均取消抹灰，機(jī)電、裝修也均采用工廠生產(chǎn)、現(xiàn)場安裝的方式。云城一期在深圳開創(chuàng)了辦公建筑采用建筑產(chǎn)業(yè)化方式的歷史，同時，外墻在國內(nèi)首次采用清水混凝土預(yù)制外墻，外墻無涂料等外裝飾，只在清水混凝土表面做清水保護(hù)漆。

▲ 深圳萬科云城一期項目

（二）機(jī)電工業(yè)化

隨著深圳萬科建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系的成熟，預(yù)制構(gòu)件、內(nèi)外墻、裝修都有完善的建筑工業(yè)化技術(shù)，而建筑機(jī)電也需要實現(xiàn)“兩提一減”，為此從2015年開始，深圳萬科提出了“機(jī)電315行動”，并總結(jié)出機(jī)電工業(yè)化的三大核心：成品支架、管線預(yù)制、設(shè)備定型。

▲ 深圳萬科機(jī)電315行動

成品支架是通過設(shè)計和受力計算、工廠完成支架的加工和防腐處理，現(xiàn)場通過螺栓連接安裝，受力更加可靠，改變傳統(tǒng)支架需要現(xiàn)場切割、焊接和刷漆的方式。

管線預(yù)制、設(shè)備定型是首先在設(shè)計階段通過BIM深化設(shè)計進(jìn)行管線綜合和設(shè)備分析，將機(jī)電管線和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件化，管線和設(shè)備在工廠完成生產(chǎn)和集中加工，現(xiàn)場組裝的方式。

▲ 深圳萬科機(jī)電工業(yè)化

（三）高精混凝土地坪

2016年，深圳萬科開始研究推廣高精混凝土地坪，即現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)施工時，樓面混凝土一次性收光成型，樓面水平度、平整度偏差不大于5mm，不需要采用水泥砂漿找平。高精混凝土地坪提高了結(jié)構(gòu)樓板施工質(zhì)量和精度，解決了傳統(tǒng)樓面砂漿找平濕作業(yè)、容易空鼓的問題，是施工技術(shù)的重要進(jìn)步。深圳萬科金域領(lǐng)峰花園、蛇口公館項目率先采用高精混凝土地坪，實測實量合格率大于90%，取得明顯效果，為裝修施工創(chuàng)造了良好基層條件。高精混凝土地面貼磚，可以采用瓷磚膠薄貼，也可以直接鋪木地板。而車庫高精地坪解決傳統(tǒng)混凝土地坪強(qiáng)度低、起砂等問題，為車庫地面裝飾創(chuàng)造良好基層條件。

▲ 深圳萬科高精混凝土地坪

（四）高精砌體薄抹灰

由于小戶型、公寓類項目、住宅非標(biāo)準(zhǔn)層不太適合采用預(yù)制內(nèi)隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻，而傳統(tǒng)砌體墻施工精度低、抹灰容易空鼓。2016年開始，深圳萬科開始研究高精砌體薄抹灰技術(shù)。高精度砌體對砌塊和砂漿的要求較高，砌塊精度提高到-2~1mm，不允許開裂、缺棱掉角，采用強(qiáng)度較高的干粉砂漿進(jìn)行砌筑、薄抹灰，抹灰厚度5-10mm。高精砌體砌筑完成后，垂直度、平整度允許偏差4mm（2m靠尺檢查）；薄抹灰完成后墻面垂直度、平整度允許偏差3mm（2m靠尺檢查）。深圳萬科2017年施工的蛇口公館、金域領(lǐng)峰花園公寓、安托山花園等項目均采用高精砌體薄抹灰，取得較好效果。

▲ 深圳萬科高精砌體薄抹灰工程

（五）產(chǎn)品定型2.0和裝配式建筑

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，深圳萬科的住宅產(chǎn)品也在逐步升級，2016年研發(fā)的產(chǎn)品定型2.0是在1.0產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級，樓型、戶型更加舒適，外立面采用幕墻和系統(tǒng)門窗，裝修采用更多石材、木飾面，采用家用中央空調(diào)、智能馬桶、智能門鎖等。同時隨著裝配式建筑的發(fā)展，定型2.0也采用了更多的建筑工業(yè)化技術(shù)，包括預(yù)制外墻、預(yù)制陽臺、預(yù)制梁板式樓梯、鋁模板、預(yù)制內(nèi)隔墻板、輕鋼龍骨石膏板隔墻、高精混凝土地坪等。金域領(lǐng)峰花園成為深圳市第一個通過設(shè)計階段裝配式建筑技術(shù)認(rèn)定的項目，隨后同為定型2.0產(chǎn)品的萬科星城、深國際萬科梅林關(guān)項目也通過技術(shù)認(rèn)定，同時，萬科星城增加了疊合樓板的應(yīng)用。

▲ 深圳萬科金域領(lǐng)峰花

在建筑產(chǎn)業(yè)化的道路上，深圳萬科從無到有、從試點到規(guī)模，一直穩(wěn)步前進(jìn)、不斷進(jìn)步，以堅毅和能力探索出適合國情的建筑產(chǎn)業(yè)化體系和模式，未來我們?nèi)詫⒉煌跣摹⒗^續(xù)努力！