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深圳早已進入存量土地開發(fā)時代。日前，《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》正式發(fā)布。

這是關(guān)系到深圳未來五年城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、民生保障和具操作性的規(guī)劃。規(guī)劃提出全市“十四五”城市更新及土地整備投資超1萬億元，相當于“十三五”期間的3倍！

城市提檔、更新提速躍然紙上

投資超萬億

十分之一個深圳舊貌換新顏

規(guī)劃完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投總額不少于1萬億元，遠超“十三五”同期3500億元的規(guī)模。按此規(guī)劃，更新與整備需完成年均投資2000億元，相當于2021年深圳全市重大建設(shè)項目投資額的3/4，投資規(guī)模不可謂不大。

實施規(guī)模95平方公里，接近深圳建設(shè)用地的10%。拆除重建10平方公里，是“十三五”12.5平方公里的80%；綜合整治45平方公里，是“十三五”的2.57倍；土地整備，目的是進行土地儲備，規(guī)劃40平方公里；合計95平方公里，相當于深圳全市陸域國土面積的4.76%、建設(shè)用地總規(guī)模9.21%。

寶安和龍崗是主戰(zhàn)場

光明異軍突起

寶安區(qū)和龍崗區(qū)是主戰(zhàn)場。全市通過更新向市場供應(yīng)土地10平方公里，其中寶安和龍崗分別是2.35平方公里和1.95平方公里，合計占全市的43%；這兩區(qū)各整備土地10平方公里，合計占全市的50%。其次是龍華和坪山兩區(qū)，更新和整備規(guī)模約相當于寶安和龍崗的50%。

光明區(qū)異軍突起。其土地供應(yīng)和整備土地總量達6.35平方公里，規(guī)模超過龍華和坪山。可以預見未來5-10年，光明區(qū)憑借有利的區(qū)位和國家科學中心的優(yōu)勢，將會發(fā)生翻天覆地的變化。

（表：深圳市“十四五”城市更新及土地整備實施規(guī)模95平方公里分配方案）

強制落實23個民生服務(wù)設(shè)施項目

新增學位23萬余個

更新項目建筑功能方向大調(diào)整。當前深圳商業(yè)用房包括商場、辦公樓、研發(fā)樓等存量規(guī)模過大，空置率處于歷史高位，規(guī)劃要求嚴控新增商業(yè)建筑面積。

住房用地和建筑面積占比均不少于50%，未來5年將供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬平方米。測算相當于供應(yīng)30萬套以上商品房，年均6萬套，約相當于近兩年深圳新房成交套數(shù)的1.2-1.5倍，是滿足住房市場需求的主力軍。

通過更新項目，將新增小學、初中和高中學位23.3萬個。規(guī)劃要求完成基礎(chǔ)教育設(shè)施即小學和初中建設(shè)不少于130所，預計新增學位不少于21. 3萬個，相當于全市“十三五”期間通過各類途徑新增公辦中小學學位27萬個的79%。

超大型高中陸續(xù)有來。新、改、擴建高中不少于15所，新增學位約2萬個，指標均大幅高于“十三五”。具體規(guī)劃了坪山高中園3所高中共180個班，龍華第26高78個班，寶安3所72個班的高中。

醫(yī)療設(shè)施再補短板。“十三五”末，深圳三甲醫(yī)院18家，規(guī)劃提出新、改、擴建醫(yī)院8所，養(yǎng)老院8所。規(guī)劃創(chuàng)新性提出，綜合醫(yī)院、高中和養(yǎng)老院的用地可互動調(diào)整，意即這三類民生設(shè)施用地可根據(jù)項目實際情況相機抉擇。

規(guī)劃具體提出了以上15所高中和8所醫(yī)院項目指標，是未來5年要通過城市更新和土地整備重點落實的23個民生服務(wù)設(shè)施項目，工作目標一目了然，且屬于強制性規(guī)劃內(nèi)容，必須落實。

保障重大建設(shè)項目

透出諸多新項目信息

規(guī)劃首次以附錄方式具體明確了“十四五”期間需要優(yōu)先落實的民生設(shè)施、市政設(shè)施、道路交通及設(shè)施和軌道交通設(shè)施項目。

這個規(guī)劃是2022年4月公布《深圳市國土空間規(guī)劃保護與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》以來又一個涉及諸多具體建設(shè)項目的專項規(guī)劃，透露出一大批新規(guī)劃的建設(shè)項目。

優(yōu)先落實的81項道路交通及設(shè)施項目中，多個新通道交通項目首次與公眾見面。

例如，廣深沿江高速公路深圳段二期工程5.7公里，機場一帶3座互通式立交；深圳西部、用地位于南山區(qū)的深珠（伶仃洋）通道，30公里，跨海連接珠海，是深中通道之后的又一矚目跨海大通道項目；深圳東部、用地位于大鵬新區(qū)的深汕跨海高速公路，12.68公里，連接大鵬新區(qū)壩光生物谷、惠東巽寮灣，直達深汕合作區(qū)；用地位于寶安區(qū)的交椅灣大道，15.8公里，連接東莞濱海新區(qū)。

優(yōu)先落實的軌道交通設(shè)施項目46項，信息量非常大。

國家級湘粵第二高鐵（含廣深第二高鐵），用地涉及寶安區(qū)，可見該高鐵自寶安區(qū)進入深圳；深汕城際，用地涉及福田區(qū)、羅湖、鹽田、深汕合作區(qū)、大鵬新區(qū)，以城際鐵路方式頻密連接五區(qū)，區(qū)別于深汕高鐵。國家級港深西部快軌，連接香港北部，亦是香港北部都會區(qū)重點建設(shè)的跨境軌道項目。

優(yōu)先落實的市政基礎(chǔ)設(shè)施41項，保障城市基礎(chǔ)功能。涉及寶安、龍崗、龍華、坪山和大鵬五個區(qū)，保障水庫、污水處理、電力、通信、環(huán)衛(wèi)、燃氣和油品等項目建設(shè)。